こんにちは、セミリタイアちゃんです！
セミリタイアちゃん家では最近東京での家探しがホットなテーマなのですが、その中で得たさまざまな気付きをブログにまとめてみました。後半のシュミレーションはお家探しに悩む皆さんにも有益な情報かと思いますので、エンタメ半分、最後まで楽しんで読んでみてくださいね＾＾
我が家のスペック
まず、我が家の基本情報を簡単に紹介したいと思います＾＾
- 夫：年収１０００万円強のサラリーマン
- 妻（私）：元年収１０００万円強の現ニート
- 息子：小学生の息子がひとり
- 資産：世帯だと約１億円弱ほど
こんなスペックですが、実は家探しが予想以上に難航しているんです・・・・
予算７０００万円での家探しは悲しい結果に
家探しの当初の条件は、以下を想定していました。
- 場所：東京都内の便利なエリア
- 広さ：７０㎡前後
- 価格：７０００万円前後（夫のフルローンで支払い可能な範囲）
- 条件：新築もしくは築浅中古マンション
重要視したのは夫の年収で組めるローンの範囲という点です。資産価値の落ちづらい物件を融資で購入できれば、手元資金を運用で増やしつつ不動産でも資産構築のスピードが高められると考えました。
ところが、いざ物件を探し始めると、私たちの希望に合う物件は全くと言って良いほど見つかりませんでした。特に７０００万円という予算感だと、場所や広さ、または物件自体の質感において、どうしても妥協しないといけない部分が多い状況でした。
セミリタイアちゃん
東京の家高すぎるよ〜！！！！！！！
予算１億２０００万円の家購入にシフトチェンジする？しない？
当初は夫の年収で組めるローンの範囲での家探しでしたが、仮にも資産は１億円ほどあるわけなので、今ある資産を現金化して不動産に変えるというのも悪い手ではないように思えてきました。たとえば、資産の約半分の５０００万円を自己資金として使い、残りの７０００万円をローンで借り入れた場合、１億２千万円の物件が購入できることになります。
１億２千万円の予算であれば、２０２５年の東京の不動産市場でも戦える額になってきます。たとえば東雲のタワーマンションなども視野に入る感じでしょうか。ただ、正直なことを言えば１億２千万円という予算感でも、東京で家を持つというにはまだまだ予算不足のケースが多いというのが実情かと思います。
セミリタイアちゃん
東京の家高すぎるよ〜！！！！！！！！！（涙）
一旦冷静に「購入 vs 賃貸」シミュレーションしてみよう！
本当に欲しい物件に巡り会えたのであれば、このタイミングで購入に踏み切るのもありかもしれません。ただ、私たちにとってピンとくる物件には出会うことができず、東京に家を持つということを諦めたかけました。そんな時、ふと、賃貸の物件情報をのぞいてみると、少し狭めではありますが２６万円／月ほどで希望を満たすマンションを見つけました。賃貸であれば、今後の生活スタイルに合わせて少し広めの物件に住み替えることやエリアを変えることも簡単です。そこで、このタイミングでセミリタイアちゃん家の条件に合わせた「持ち家 vs 賃貸」シミュレーションを実施し、どちらが金銭的にお得になるのかを試算してみることにしました！
購入時のシュミレーション
５０００万円を自己資金として使い、残りの７０００万円をローンで借り入れ、１億２千万円の家を購入するという条件で試算します。この場合、ローン返済は毎月約２１万円、これが３５年間続く形になります。（途中で売るとかは今回はなしで考えてみますね。）
残った資産５０００万円と、賃貸とローン返済の差額５万円を毎月積立投資に回して、仮に運用利回りが５％であった場合で試算してみると、３５年後の金融資産は３億３千万円程になります。これに築３５年アッパーの不動産が手に入るという形ですね。
賃貸時のシュミレーション
次に、家を購入せず、１億円をそのまま運用しながら賃貸で住むシナリオを考えます。毎月の賃貸料は２６万円（年間３１２万円）とします。毎月の積立投資はなし、運用利回りは同様に５％で試算してみると、３５年後の金融資産は５億５千万円程になります。
持ち家 vs 賃貸：３５年後の資産比較
まとめると以下のような形になります。
| 項目 | 持ち家 | 賃貸 |
|---|---|---|
| 初期金融資産 | ５０００万円 | １億円 |
| ３５年後の金融資産 | ３億３千万円 | ５億５千万円 |
| ３５年後の不動産 | あり （１億２千万円の資産価値を維持） | なし |
| ３５年後の総資産 | ４億５千万円 | ５億５千万円 |
築３５年の物件が保有する価値は正直わかりませんが、購入時の資産価値を維持しているものと仮定して入れてみました。不動産価値を含めても賃貸の方が総資産が１億円程上回るという結果になりました。
それでも持ち家ができるのは大きいじゃないか！とも思いますが、１億円の差分を引き続き年利５％で運用できれば、月４０万円の物件を借りて住める試算になります。そもそも築３５年の物件住んだことないですからね・・・・設備面でも絶対に築浅の方が良いに決まっています。
あくまでも机上試算上の話ですが、今回の条件での試算結果では賃貸住まいに軍配が上がりました。
まとめ
今回家探しをする中で、東京の不動産価格の過熱感を肌で感じ、家購入の前に一旦冷静になる、ということが重要だと思いました。なかなか希望の物件が見つからないと、少し良さそうな物件を見つけただけで焦って購入してしまいたい気持ちが強くなりがちです。今回はクールダウンのために持ち家と賃貸のシュミレーションを行ったことで、現時点では住宅購入を行わないというのが我が家の判断となりました。
とはいえ、持ち家にはさまざまな魅力もあるので、最終的には自分たちのライフスタイルや価値観に合った選択ができるといいですね♪
みなさんは持ち家派ですか？賃貸派ですか？ぜひ教えてくださいね＾＾
セミリタイアちゃんでした♪
